Mai
21

Ich wollte schon seit Langem zusammenschreiben was man beim Hausbau im Normalfall nicht plant aber trotzdem erleben kann. Bauherren tendieren meistens zu einer optimistischen Planung, was auch ich getan habe. Es muss eigentlich optimistisch sein, sonst wird das Hausbauprojekt zu einer Aufgabe die verängstigend und schwer zu bewältigen ist. Der Bau des eigenen  Hauses soll unter dem Strich Freude bringen und nicht nur negative Erfahrungen hinterlassen. Gleichzeitig, je optimistischer die Bauherren sind, desto mehr Risiken bleiben bei der Planung ausgeschlossen. Und da fängt es an…Bauplan für ein Haus

  1. Termine verschieben sich. Um die Miete zu sparen oder das Eigenkapital zu beschaffen wird die Wohnung zu einem Zeitpunkt gekündigt oder verkauft. Übrigens, mit einer hohen Vorfälligkeitsentschädigung (hier beschrieben, noch eine „Unannehmlichkeit“). Wir haben unsere Wohnung verkauft und einen Umzug nach ca. 10 Monaten mit dem Käufer vereinbart. Aber schon nach 4 Monaten war es uns klar, dass der Plan extrem knapp kalkuliert ist. Die Baufirma war gleich in den ersten Monaten schon im Verzug (weil „keine Baufirmen zu finden waren“…). Um so eine Situation zu vermeiden, sollte man den Umzug entweder flexibel oder mit einem größeren Zeitpuffer planen und vereinbaren.
  2. Ärger mit Bauunternehmen. Das ist das größte Risiko. Egal was für einen Eindruck man von einem Bauunternehmen hat, sollte man niemals in Vorauszahlung gehen (ohne diese in einem „schlechten“ Fall abschreiben zu können). Seriöse Unternehmen werden es akzeptieren. Die Leistungen können auch klein „geschnitten“ werden, z.B. „Kellerdecke fertig“ (aber nicht „Keller fertig“, so ist fraglich ob die Decke dann Teil des Kellers ist oder gehört eher zum Erdgeschoss). Es können unterschiedliche Ursachen für ein Problem beim Bauunternehmen geben, auch solche die nicht vom Unternehmen kontrollierbar sind. Wer mit einem Zahlungsplan baut, wie wir es versucht haben, MUSS diesen sehr präzise definieren und realistische Summen pro Gewerk vereinbaren. Wir haben für 65%(!) der Bausumme nur einen überdachten Rohbau bekommen, auch ohne Garagenrohbau. Ein „Bauunternehmen-freundlicher“ Zahlungsplan könnte „falsche“ Motivationen bei einigen Baufirmen wecken, wie z.B. mit dem Bau aufzuhören ohne alle Leistungen zu erbringen.
  3. Nachfinanzierung. Ein „schlimmes“ Wort, der die Finanzplanung übers Bord wirft. Aber nicht nur das. Bei uns hat bei der Nachfinanzierung plötzlich SCHUFA zugeschlagen… Es hat ca. ein Jahr gedauert und dann war sie wieder in Ordnung für den Kredit (ich habe eins von meinen Konten auflösen lassen und dann einfach gewartet). Die Gründe für die plötzliche kurzfristige Abstufung waren und sind mir nicht klar. Ein Beigeschmack einer Ungerechtigkeit ist geblieben. Ich habe noch nie eine Kreditrate zu spät oder nicht bezahlt, warum hat mich das System als nicht kreditwürdig eingestuft – keine Ahnung. Zu Finanzierung gibt es übrigens viele Informationsquellen im Internet wie  dieser Ratgeber Baufinanzierung hier.
  4. Zusatzkosten für gerichtliche Auseinandersetzungen. Gericht, Anwalt, Bausachverständiger… Alle müssen im Falle einer Auseinandersetzung bezahlt werden. Da kann es um große Summen gehen. Meine persönliche Meinung – trotzdem durchziehen! Verbreiteter Baupfusch kann nur dann verringert werden falls Baufirmen keine Hoffnung haben, dass die Bauherren aufgeben. Und sie haben diese Hoffnung, weil sie genau wissen wie knapp ein Bau oft kalkuliert wird. Da reicht den Bauherren das Geld oft nicht, um die Gerechtigkeit gerichtlich wiederherzustellen.

Wir haben von einem Finanzberater den Tipp bekommen ca. 10% über die kalkulierten Baukosten mehr Kredit zu nehmen. Leider sind wir dem nicht gefolgt (wie schon erwähnt, viel zu optimistisch gewesen), was uns sehr viel Ärger und letztendlich auch mehr Kosten (die Nachfinanzierung war nur unter viel schlechteren Konditionen möglich) gebracht.

Dez
12

Noch eine Überraschung, wie es beim Bauen wohl üblich ist, eine unangenehme.

Wir haben eine Rechnung vom unseren Generalübernehmer bekommen die, dem Zahlungsplan entgegen, eine Zahlungsaufforderung für ein Gewerk im Voraus darstellt. In dem Fall bevor die Fenstermontage fertig gestellt war, sollen wir diese bezahlen. Die Begründung ist “nachdem die Fenster bereits im Voraus bezahlt werden müssen, darf ich Ihnen anbei die Fensterrechnung übersenden”.

Wir werden die Rechnung nicht bezahlen und beantworteten diese mit dem folgenden Text: “Wir haben vorgestern, am 09.12.2010, Ihre Rechnung vom 08.12.2010 mit Verwunderung erhalten. Die uns in Rechnung gestellte und für die Fenstermontage vorgesehene Rate G wird in Übereinstimmung mit dem Ihnen erteilten Bauauftrag erst nach dem Einbau der Fenster fällig, vgl. § 6 des Bauauftrages. Im Hinblick auf den aktuellen Stand der Bauarbeiten traten wir bereits in Vorleistung. Sie werden sicherlich Verständnis dafür haben, dass wir die weiteren Zahlungen von der Erfüllung Ihrer vertraglichen Pflichten abhängig machen werden.”

Noch mal kann ich empfehlen (wie schon hier: Zahlungsplan) größte Acht dem Zahlungsplan schenken. Ein realistischer Zahlungsplan sollte:

  • so viel Gewerke wie möglich widerspiegeln (nicht so wie bei uns, die Garage zum Beispiel ist gar nicht drin, wann und mit welchen Gewerken wird sie denn gemacht und abgerechnet?)
  • Preise der einzelnen Gewerken realitätsnah festlegen. So ungefähr sind die realistische anteilige Preise: Zahlungsplan – Gewerkeanteile (Danke an Baufuchs von bauexpertenforum.de)
  • klare Abnahme Kriterien bestimmen
Sep
08

Schon seit ein paar Wochen haben wir einen großen Fehler verstanden: der Zahlungsplan im unseren Bauvertrag entspricht nicht dem Baufortschritt. Es passiert schnell – man achtet beim Verhandeln auf kleinere Dinge wie Fenster und Türen und lässt den Zahlungsplan komplett außer Acht.

Solange alles gut läuft ist es nicht schlimm. Mit unserem Generalübernehmer habe ich bis jetzt keinen Grund große Angst von z.B. dessen Insolvenz zu haben. Unser Zahlungsplan ist nicht optimal, aber hält sich noch in Grenzen. Es gibt (laut Internet) viel drastischere Beispiele. Trotzdem bin ich irgendwie nicht glücklich wenn ich sehe, dass für 41% (>100.000€) der Hausbaukosten, wir nur einen Keller mit Betondecke haben. Noch nicht gedämmt.

Aber wenn’s ernst werden sollte:

  • die Unternehmen haben meinst beschränkte Haftung (GmbH) und haften nur mit Gesellschaftsvermögen und das ist im 99% der Fällen viel zu wenig
  • die Zusammenarbeit mit einem Bauunternehmen kann erheblich erschwert werden, durch die fehlende Ausgeglichenheit. Falls ein Unternehmen schon bei ersten Zahlungen die ganzen Gewinne verbucht, sinkt die Motivation
  • Die Zahlungen sind nicht an Bauarbeiten gebunden, sondern an Ereignisse. Wie z.B. „Kellerdecke fertig“. H-m-m… Aber der Keller ist noch längst nicht fertig.

Also – passt auf bei Zahlungsplänen!

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