Hausbau, ein Baublog

Noch eine Überraschung, wie es beim Bauen wohl üblich ist, eine unangenehme.

Wir haben eine Rechnung vom unseren Generalübernehmer bekommen die, dem Zahlungsplan entgegen, eine Zahlungsaufforderung für ein Gewerk im Voraus darstellt. In dem Fall bevor die Fenstermontage fertig gestellt war, sollen wir diese bezahlen. Die Begründung ist “nachdem die Fenster bereits im Voraus bezahlt werden müssen, darf ich Ihnen anbei die Fensterrechnung übersenden”.

Wir werden die Rechnung nicht bezahlen und beantworteten diese mit dem folgenden Text: “Wir haben vorgestern, am 09.12.2010, Ihre Rechnung vom 08.12.2010 mit Verwunderung erhalten. Die uns in Rechnung gestellte und für die Fenstermontage vorgesehene Rate G wird in Übereinstimmung mit dem Ihnen erteilten Bauauftrag erst nach dem Einbau der Fenster fällig, vgl. § 6 des Bauauftrages. Im Hinblick auf den aktuellen Stand der Bauarbeiten traten wir bereits in Vorleistung. Sie werden sicherlich Verständnis dafür haben, dass wir die weiteren Zahlungen von der Erfüllung Ihrer vertraglichen Pflichten abhängig machen werden.”

Noch mal kann ich empfehlen (wie schon hier: Zahlungsplan) größte Acht dem Zahlungsplan schenken. Ein realistischer Zahlungsplan sollte:

• so viel Gewerke wie möglich widerspiegeln (nicht so wie bei uns, die Garage zum Beispiel ist gar nicht drin, wann und mit welchen Gewerken wird sie denn gemacht und abgerechnet?)
• Preise der einzelnen Gewerken realitätsnah festlegen. So ungefähr sind die realistische anteilige Preise: Zahlungsplan – Gewerkeanteile (Danke an Baufuchs von bauexpertenforum.de)
• klare Abnahme Kriterien bestimmen

Eigentlich sollten wir laut dem Zeitplan schon beim Innenputz und Trockenbau sein, sind aber immer noch bei der mühsamen Phase des Angebotsholens, von Elektriker, von Fensterbauer, von Heizungs,- und Sanitärfirmen.

Erstaunlich wie unzuverlässig das funktioniert – eine Woche wird zu 2 Monaten. Ein „ja“ zu „kein Interesse mehr wegen bla-bla“…

Ein spezielle Aspekt dabei steckt in dem Dreieck „Bauherr – Generalübernehmer – Handwerker“.

Zum Einen, wollen 75% aller Firmen nur mit „privaten“ Auftraggebern arbeiten. Warum? Ich nehme an, weil es nah zu risikofrei bzgl. Gewährleistung ist. In der Regel keine Kontrolle (wegen fehlenden Kenntnissen) und keine Erfahrung mit Beanstandungen von Mängeln machen die Privataufträge für Handwerker schmackhaft. Deshalb, die Frage eines Handwerkers „Bauen Sie selbst oder mit GÜ\GU\Architekt?“ hört sich ein wenig nach „Sind Sie ein Trottel?“ Wenn nicht – kein Interesse.

Zum Zweiten, keine Transparenz für Bauherr. Man wird zum Gespräch mit Handwerker bestellt, geht 2 Stunden lang mit einem Vertreter durch Baustelle und erfährt eine Woche später dass es doch mit der Firma nicht klappt. Warum? Das bleibt meistens unklar. Die Transparenz braucht man, besonders wenn’s beim Bau zum Steckbleiben kommt. Wer aber in „Bauwelt“ nach Transparenz fragt, wird im besten Fall nur schlaues Lächeln sehen.

Ich bekomme ständig ein Gefühl (vor allem bei Sanitärfirmen): da funktioniert das altes „Nachfrage-Angebot“ System gar nicht. Vielleicht wegen regionaler Spezifik? „Mein Kunde läuft zu meinem Konkurrenten, aber ein Kunde von meinem Konkurrenten läuft zu mir“.

Und zum aktuellen Stand der Dinge beim Bau:

1. Heute mit einer neuen Heizungs,- und Sanitärfirma auf der Baustelle gewesen und warten jetzt auf das Angebot (für Heizung, Sanitär und kontrollierte Belüftung)
2. Wir warten seit 3 Wochen nach dem Angebot von Elektriker (wenn man ihn fragt es ist immer “schon unterwegs”)
3. Diese Woche (nach knapp 2 Monaten) ist das Angebot für Fenster und Haustüren angekommen. Der Vertreter hat damals alles “ganz schnell” versprochen…

Jetzt muss es raus – ein ernüchternde Zwischenbilanz unserer “Zusammenarbeit” mit der Schmidt Wohnbau GmbH. So, die Probleme die man für das eigene Geld kaufen kann:

1. Seit fast einem Monat so gut wie keine Bauaktivitäten an der Baustelle. Verzögerung (gegenüber von dem schon einmal geschobenen Bauzeitplan):
   • Fenster Installation – 10 Tage nach dem Fertigstellungstermin nicht mal angefangen
   • Heizung, Sanitär, Elektro – 3 Tage nach dem Fertigstellungstermin nicht mal angefangen
2. Die Liste der Mängel die vor 2 Monaten überreicht wurde bleibt unbeantwortet, trotz einer schriftlichen Aufforderung eine offizielle Stellungsnahme dazu zu nehmen. Die Mängel (z.B. der zubetoniere Anschluss für Dunstabzug) sind nicht behoben.
3. Probleme mit dem Aussuchen von Subunternehmer: diese hatten wir beim Rohbau, jetzt haben wir sie bei der Heizung und Sanitär.
4. Gewerke die voneinander unabhängig sind (man sollte z.B. die Betongarage und die Außentreppe noch bis Winter schaffen) werden nicht gemacht. Warum?
5. Die aufwendig ausgemachten Termine werden eine Stunde davor per Mail(!!! nicht mit einem Anruf) abgesagt.

Langsam geht das Ganze auf die Nerven. “Es wird nicht aufzuhalten sein” – die Aussage habe ich mehrmals von dem Generalübernehmer gehört. Und das stimmt – das Warten hat irgendwie kein Ende.



Die Wände des Erdgeschosses stehen und sind für das einlegen der Decke vorbereitet.

Der vergessene Segmentbogen über dem Wohnzimmereingang wurde am Freitag korrigiert. Danke an Herrn Schmidt und Schuster Bau! An der Stelle läuft die Kommunikation gut.

Wo es mit der Kommunikation noch nicht klappt – Absprache der nächsten Schritte und Auswahl der Materialien dafür.

Am Montag soll die Decke gegossen werden und am Donnerstagabend kam die Frage über Anschluss der Dunstabzugshaube in der Küche. Zum Glück haben wir die Küche vor kurzem bestellt. Die Verkäuferin war nett und am Samstagvormittag den Installationsplan geschickt. Alle benötigten Teile (wie Flachkanal, Mauerkasten mit Flachanschluss und Umlenkstück) die in die Decke rein müssen, konnte ich im Baumarkt noch am Samstag kaufen. Noch muss ich die Teile rechtzeitig am Montag zur Baustelle fahren.

Aber das war knapp. Uns wurde nicht explizit gesagt “die Küchenplan brauchen wir da und da…” Ich befürchte die anderen Informationen, bzw. Fragen werden wir auch kurz vor der geplanten Ausführung bekommen. Z.B. Laut dem Bauzeitplan, Mitte Oktober, werden die Fenster eingebaut. Ich nehme an, diese müssen davor auch gefertigt und geliefert werden. Wir haben schon mehrmals angedeutet, dass wir mit Standardfenstern an manchen Stellen, wie Wohnzimmer, vielleicht nicht zufrieden werden. Die Antwort die kommt – „wir werden alles mit Fensterbauer besprechen“. Wann? Das muss früh genug passieren. Sonst werden wir, wegen Zeitmangel, an einen Fensterbauer gebunden und, unter Umständen, auf manche Extrawünsche verzichten müssen. Im Bauvertrag ist Folgendes zu finden: „Unschlüssigkeiten bei der Materialauswahl gelten als terminverlängernd“. Leider steht es niergendwo, wie viel Zeit den Bauherren zur Auswahl zu Verfügung steht. Nachhinein würde ich das gerne in die Baubeschreibung oder Bauvertrag eintragen können.

Die Entscheidung mit einem Generalübernehmer zu bauen, wird mit dem Gedanken getroffen “ich habe keine Erfahrung, ich brauche jemanden auf meiner Seite”. Mit einem schweren Fokus auf Kommunikation.

Korregierter Segmentbogen

Vorbereitung für die Erdgeschossdecke

Gerüst für den Balkon

Aussichten Richtung Nürnberg: Altstadt, Fernsehturm und Nürnberger Versicherungsturm

Schon seit ein paar Wochen haben wir einen großen Fehler verstanden: der Zahlungsplan im unseren Bauvertrag entspricht nicht dem Baufortschritt. Es passiert schnell – man achtet beim Verhandeln auf kleinere Dinge wie Fenster und Türen und lässt den Zahlungsplan komplett außer Acht.

Solange alles gut läuft ist es nicht schlimm. Mit unserem Generalübernehmer habe ich bis jetzt keinen Grund große Angst von z.B. dessen Insolvenz zu haben. Unser Zahlungsplan ist nicht optimal, aber hält sich noch in Grenzen. Es gibt (laut Internet) viel drastischere Beispiele. Trotzdem bin ich irgendwie nicht glücklich wenn ich sehe, dass für 41% (>100.000€) der Hausbaukosten, wir nur einen Keller mit Betondecke haben. Noch nicht gedämmt.

Aber wenn’s ernst werden sollte:

• die Unternehmen haben meinst beschränkte Haftung (GmbH) und haften nur mit Gesellschaftsvermögen und das ist im 99% der Fällen viel zu wenig
• die Zusammenarbeit mit einem Bauunternehmen kann erheblich erschwert werden, durch die fehlende Ausgeglichenheit. Falls ein Unternehmen schon bei ersten Zahlungen die ganzen Gewinne verbucht, sinkt die Motivation
• Die Zahlungen sind nicht an Bauarbeiten gebunden, sondern an Ereignisse. Wie z.B. „Kellerdecke fertig“. H-m-m… Aber der Keller ist noch längst nicht fertig.

Also – passt auf bei Zahlungsplänen!

Seit 3 Wochen gibt es nichts zu schreiben. Die Baugrube ist da, aber mit dem Rohbau wurde noch nicht angefangen. So wie es aussieht, haben wir den Verzug beim Hausbau dem Bauboom 2010 zu verdanken. Wegen dem langen Winter und niedrigerem Finanzierungszins ist das Baujahr intensiver und kürzer geworden.

Ich möchte keine negative Dinge schreiben, deshalb nur Fakten. Ein Bausubunternehmen ist kurzfristig abgesprungen, danach ein zweites. Auftragsbücher sind voll und Bauunternehmen können wählen. Ein 08/15 Haus mit guten Anfahrtswegen ist für diese natürlich attraktiver. Dabei nehme ich die Verantwortung unserem Generalübernehmer nicht weg – die Planung war anscheinend zu optimistisch.

Die Folgen des Verzugs sind unerfreulich, besonders angesichts des Umzugszwangs bis Ende 2010:

• alle Arbeiten müssen schneller ausgeführt werden vs. Qualität. Die Qualität DARF dadurch NICHT beeinflusst werden.
• weniger Zeit zum Überlegen von Einzelheiten und zum Aussuchen von Türen, Fenster, Küche, Fliesen etc.
• Umzug mit 2 Kinder auf eine Baustelle

Dabei sieht das Szenario mit dem rechtzeitigen Umzug immer mehr nach einem “happy end” aus. Die Option mit einer Miete zwischen drin und einem zweiten Umzug wird immer realistischer… Und obwohl, alle damit verbundene Zusatzkosten das Generalübernehmer trägt (im Vertrag ist der Fertigstellungstermin festgelegt), wollen wir an die Option gar nicht denken.

Wir hoffen, dass ein Subunternehmen für Rohbau schnell gefunden wird und dem Bau unseres Hauses nichts im Wege steht.