Seit Tagen beschäftigt mich das Thema Heizung und Co vs. Heizkosten – was ist sinnvoll?
Wir haben uns für eine zentrale Gasheizung entschieden. Folgendes könnte man noch überlegen:
- Solaranlage. OK, muss so oder so rein, nach EnEV 2009, aber wie groß?
- wir haben einen Kaminofen geplant (deshalb auch ein 2-zügige Kamin) – soll es ein wasserführender Kaminofen (Kaminofen mit Wärmetauscher) sein? Zusätzlich zu der Gasheizung? Kosten ca. 4000€ für Kamin plus ca. 2000€ Installationskosten. Brennholz ist meines Wissens einer der günstigsten Heizvarianten (ca. 4,3 ct/kWh im Januar 2010).
- zentrale Be- und Entlüftungsanlage (Kosten – etwa 7000-8000€)
Das Thema des wasserführenden Kaminofen sehe ich als abgehakt: um die Kosten für einen wasserführenden Kaminofen zurückzuholen (im Vergleich zu zentralen Gasheizung, ich nehme 5,3 ct/kWh ) muss man 30 Jahre, bei einem Bedarf 20000 kWh/Jahr, nur mit Kaminofen heizen um die Investition zu decken. Der Vergleich ist eher naiv, weil nur Preise für Gaz und Brennholz an sich verglichen werden. Ich habe gar nicht berücksichtigt dass auch ein Kaminofen ohne Wärmetauscher heizt. Ich denke das es genug ist um verstehen zu können dass Kaminofen Heizung als Zusatz zu der zentralen Gasheizung sich gar nicht lohnt.
Das Ersparnis durch eine zentrale Be- und Entlüftungsanlage zu berechnen ist leider nicht realistisch. Zu viele Faktoren spielen mit. Reichlich viele Diskussionen findet man in Foren. Ich glaube nicht dass die Kosten sich irgendwann decken. Aber 24 Stunden frische Luft ohne dafür Luften zu müssen ist schon ein Argument dafür.
Die Konfiguration von Heizung muss natürlich so früh entschieden werden, dass diese beim Bau noch berücksichtigt werden kann. Damit keine nachträgliche Umbaus stattfinden.
Wir arbeiten diese Woche mit unserem Bauleiter, Herrn Schmidt, an Plänen des Hauses. Die Zeit ist knapp und die Baugenehmigung muss so schnell wie möglich beantragt werden.
Da wir schon beim unterzeichnen vom Bauauftrag vorläufige Pläne hatten (Grundrisse, Größe und Lage von Fenster und Türen) und dank dem Herrn Schmidt geht es ziemlich zügig voran. Schon nach 2 Tagen Telefon und Mail-Kommunikation scheinen die Grundrissen und die Lage des Hauses und der Garage vollständig geklärt zu sein.
Ich habe leider noch nie einen (baugenehmingungsreifen) Bauplan gesehen, deshalb kann nicht abschätzen was uns alles noch fehlt. Berechnung der Statik, Höhenangaben, Unterschriften der Nachbarn… Jetzt haben wir 2D und 3D Ansichten in 1:100 Maßstab, wie diese:
Haus 3D Ansicht
Grundrisse Erdgeschoß
Es ist soweit, der letzte der “Vorbereitungsschritten” ist gemacht worden. Heute unterschrieben wir den Vertrag für das Bau unseres Hauses mit der Firma „Schmidt Wohnbau“ aus Heilsbronn.
In insgesamt ca. 4 Sitzungen konnten wir uns, auf Basis der Baubeschreibung und vorläufigen Plänen, in allen Hauptpunkten eine Einigung erzielen. Was bei dem Grundstück für uns wichtig war:
- die Firma übernimmt alle Risiken was die schmale und steile Anfahrt angeht.
- da für das Grundstück keinen Bebauungsplan vorliegt, haben wir uns im Vertrag ein Rücktrittrecht eingeräumt, für den theoretischen Fall, dass wir keine Baugenehmigung bekommen.
Das Wichtigste – das Haus muss am 31.12.2010 Bezugsfertig sein.
Nun liegt der Ball bei der Schmidt Wohnbau!
Hier ein paar Eckdaten zu dem Bauvorhaben:
- 2 Vollgeschoße, 12.5 x 8.5 Meter, Dach 22°, ohne Spitzboden im Dach
- es wird aus Poroton T10 gebaut
- vollunterkellert, lichte Kellerhöhe 2,51 m
- Fußbodenheizung in EG und OG
- Arbeitszimmer im Keller bekommt einen separaten Hauseingang und ein Fenster
- Doppelgarage
- Außentreppe zum Haus
- Vorbereitung für Sauna im Keller
Nun bleibt es noch den Bauvertrag einigermaßen sinnvoll und ausgeglichen zu gestalten. Da der „Standardvertrag“ (lässt Euch bloß nie von dem Begriff irritieren, einen Standardvertrag gibt’s nicht) vom Auftragsnehmer zu kurz gehalten war und eher Bauherr „unfreundlich“ gestaltet, hat Anwalt meine Befürchtungen bestätigt und hat vom Unterschreiben abgeraten.
Eine Stunde später, nach ein paar Minuten Internet-Recherchen, habe ich einen Mustervertrag vom Zentralverband des Deutschen Baugewerbes gefunden: http://www.hausundgrund.de/hug_kostenfreier_bauvertrag.html.
Telefonisch hat sich die Baufirma erklärt, keine Probleme mit dem Vertrag zu haben. Vorausgesetzt – beide Parteien können „eigene Sachen“ eintragen. An sich – völlig OK. Wir treffen uns heute Abend dafür.
Und die Anwaltsgebühr muss noch bezahlt werden…
Nächste Ausgaben…
Meine Bank berechnete uns ca. 2,5% von der ursprünglichen Kreditsumme an Vorfälligkeitsentschädigung für unsere Finanzierung der verkauften Wohnung. Die Vorfälligkeitsentschädigung haben wir erwartet, aber die Höhe hat uns unangenehm überrascht. Immerhin, die Zinsbindung wäre nur in 3(von 10) Jahren schon vorbei und knapp 45% haben wir getilgt.
Interessant war das Gespräch mit dem Bankenangestellten: er behauptet die Vorfälligkeitsentschädigung sei berechtigt, weil „die Bank wirklich genau so viel Geld verliert“.
Nun ja, das liegt wohl an der Methode die zu der Schadenberechnung angewendet wird. Bei einer „Aktiv-Aktiv-Methode“ wird Schaden aus der Zinsdifferenz (Zinsverschlechterungsschaden) errechnet. Rechnen wir mal mit dem Formel (ich gehe davon aus dass das Geld sofort in eine Baufinanzierung angelegt wird): <die Summe die übrig geblieben ist> * (<Zinsen p.a. die ich zahle> – <Zinsen p.a. die die Bank heute für Baufinanzierung anbietet>). Das ergibt höchstens 0,4% p.a. von dem Restbetrag(!), aber nicht doch 2,5% von Anfangssumme! Nicht vergessen: die Bearbeitungsgebühr ist schon damals gezahlt worden.
Siehe dazu den Wikipedia Artikel Vorfälligkeitsentschädigung. Zitat aus dem Artikel: “In den meisten Fällen ist die Aktiv-Aktiv-Methode für den Kunden die günstigere Lösung – sie wird daher von den meisten Kreditinstituten nicht angewendet.” Alles klar!
Dasselbe kann man bei einer Kapitallebensversicherung erleben: eine(r) zahlt 20.000€, und bekommt, bei einer vorzeitigen Kündigung nach 8 Jahre, nur 9.000-10.000€ zurück. Das eingezahlte Geld sollte sich doch verzinsen, oder …
Tipp: Bürgschaft Mietkaution
Der Notartermin ist hinter uns.
Hier ein paar Fotos von UNSEREM 
Grundstück
Südliche Seite mit einer schönen Eiche
Traumhafter Ausblick im Westen
Anfahrt (vom Westen)
Das Studieren und Vergleichen der Baubeschreibungen gehört zu den täglichen Aufgaben eines neugebackenen Bauherrn.
Wir haben viele Baubeschreibungen angeschaut, darunter:
- solche wo alles mit „…nach DIN xxx“ geregelt ist. Leider muss man alle Normen kennen um diese verstehen zu können.
- solche wo alles gemütlich gehalten wird, wie „Es wird eine Treppe gebaut“. Zusammen mit einer glaubhaften Aussage eines Vertreters „Sie können dann natürlich das wählen was Ihnen gefällt. Wir machen alles individuell“. Aus den Fragen über die Aufpreise hat er sich geschickt rausgeredet.
- sehr Kundenorientierte: „So entsteht Ihr Traumhaus … bla-bla (so die nächste 47 Seiten)…“
Zum Glück sind nicht alle Baubeschreibungen gut. Das erleichtert die Aufgabe. Am Ende gab es 2 Baubeschreiungen die präzis genug waren und entsprachen unserer Vorstellung bezüglich Bauausführung des Hauses (ja nach 2-3 Wochen gewinnt man zumindest grobe Substanzvorstellung).
Zusätzlich ließen wir in die Baubeschreibung die geplanten Kosten für Innentüre (inkl. Keller), Haustüre und die Treppen reinschreiben und Poroton T10 statt Kalksandstein.
Erfahrung: es ist schwer die große Baufirmen (wie 1,2,3 Massivbau oder IBG) dazu zu bringen eine Preiskalkulation für angepasste Musterhäuser rauszugeben. Es wird immer „zuerst unterschrieben und dann mit dem Architekt gesprochen“. Das hat unsere Auswahl weiter verringert. Die Vorgehensweise scheint mir bei den Summen unakzeptabel zu sein. Die kleineren Bauträger arbeiten gerne an Angeboten auf Basis Kundenplänen (Grundrissen) und beraten schon am Anfang mit Bauleiter oder Architekten. Einen Preisunterschied zwischen kleinen und großen Baufirmen habe ich nicht bemerkt.
Jetzt wird es ernst! Das Grundstück ist weg und die Wohnung haben wir verkauft, sogar schneller als gedacht. Nur 5-6 Wochen stand unsere Anzeige Online (bei mehreren Börse wie immobilienscout und immowelt). Dank der aktuell guten Zinsen in Banken, guter Lage unserer Wohnung und sehr gutem Zustand des Objektes, hatten wir 3 ernsthafte Interessenten. Einem den Angeboten könnten wir nicht widerstehen. Jetzt dürfen wir bis 31.12.10 in der Wohnung bleiben. In dieser Zeit müssen wir also ein Grundstück finden und kaufen, eine Baufirma auswählen und, last but not least, ein schönes Haus bauen.
Es bleibt also knapp 8 Monaten – wir müssen Gas geben! No risk – no fun!
